上海買房要公證搖號
5月4日,，上海市住建委下發(fā)《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管 規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》,，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構(gòu)主持的搖號方式公開銷售；嚴(yán)格落實購房實名制,；不得以任何名義收取價外價,。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，新政出臺的背景是目前新房和二手房價格倒掛,，以及由此引發(fā)的亂象,。由于調(diào)控因素，目前上海房地產(chǎn)市場上新盤入市價格比周邊次新房低,，當(dāng)前樓市利益出現(xiàn)重新分配：由原先開發(fā)商獨占變?yōu)樽尷糠纸o買家,。在“買到就是賺到”的心態(tài)下，盡管上海樓市整體成交疲軟,，但個別新盤仍出現(xiàn)“光盤”現(xiàn)象,。為了買到房，買房者不惜托關(guān)系,，付“茶水費”,、“排號費”等。變相增加了剛需購房人的負(fù)擔(dān),，也讓新房銷售有了更多尋租空間,。
一位不愿透露姓名的房產(chǎn)分析師指出，其實開發(fā)商對于有關(guān)系的“條子”購房者也頭疼：這些人仗著有關(guān)系,，要求開發(fā)商低價賣房或者挑選好的樓層,、房型，擠壓了部分開發(fā)商的利潤�,，F(xiàn)在隨著新政的推出,，開發(fā)商也有理由拒絕“條子”購房者,。
盧文曦認(rèn)為，上述舉措對普通買房者而言是件好事,，至少在公證處的監(jiān)督下,，有公平買房的機會。其次,，市場得到進一步規(guī)范�,，F(xiàn)在開盤造氣氛是常用營銷手段，無形之中給真正買家?guī)硇睦韷毫Α,，F(xiàn)在購房姓名從開始到簽約就不能更換,，不給炒房者機會，市場的水分逐步被擠干,。
一位總部位于福建的開發(fā)商介紹,，福建開發(fā)商很早就通過搖號賣房，主要是因為供不應(yīng)求,，但是通過公證機構(gòu)主持的搖號方式還沒有采用過,，上海推出的做法更加規(guī)范。不過,，盧文曦認(rèn)為,，也不要過于夸大“搖號”的市場效果。上海樓市今年前4個月,，除了1月供求平衡外,，其余均顯示供小于求，3月更是為0.5：1,。畢竟供求關(guān)系決定價格,，在供求關(guān)系沒得到逆轉(zhuǎn)的情況下，價格暫時不會有大幅下滑可能,。
交易持續(xù)低迷
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，5月1日至5月7日，上海市新建商品住宅成交面積16.5萬平方米,，環(huán)比減少12.8%,。上海新房供應(yīng)在5月1日至5月7日也出現(xiàn)回調(diào)，為8.1萬平方米,。市場已經(jīng)連續(xù)兩周出現(xiàn)低于10萬平方米的入市量,，而且有個別項目推盤量不足100套，說明對市場仍有惜售心態(tài),�,；诠⿷�(yīng)始終無法放量，成交也沒有太多表現(xiàn)機會,，“金三銀四”落空更是影響到市場信心,。調(diào)控加碼城市逐漸增多,，在借鑒一些城市政策經(jīng)驗后，現(xiàn)在出臺的政策力度越來越強,，并且不僅僅著重出政策,，更強調(diào)執(zhí)行以及可操作性。
易居中國數(shù)據(jù)顯示,，4月份有44個市縣出臺了47次調(diào)控政策,。如果再加上山東、杭州,、南寧等省市的專項執(zhí)法，多地發(fā)出的調(diào)控收緊相關(guān)信號已經(jīng)超過50次,。4月份不僅調(diào)控頻率有增無減,，執(zhí)行力度也越來越大。截至4月末,，已有18座城市執(zhí)行限售政策,，范圍也不僅限于一線城市周邊。濟南,、西安,、成都、廈門,、揚州,、長樂等二三線城市也都加入調(diào)控行列。
隨著限購,、限貸,、限售等政策的持續(xù)密集出臺，調(diào)控效應(yīng)在4月份開始顯現(xiàn),，市場流動性因此出現(xiàn)下降,。4月份二手房市場交易延續(xù)一季度的頹勢，而二手房的持續(xù)低迷也逐漸影響到一手房市場,。
具體來看,，4月份一線城市僅深圳成交量環(huán)比增加，但主要還是由于3月份基數(shù)較低所致,，4月份深圳成交量同比依舊下滑24%,；二線城市成交明顯環(huán)比下降，就初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，如廈門,、長沙、天津等市成交量環(huán)比下降均超過4成,，大多數(shù)二線城市成交量環(huán)比下跌,，僅合肥,、沈陽二市成交量環(huán)比上升超過10%。
二手房市場繼續(xù)降溫,，4月份北京,、上海、杭州等地掛牌量價都出現(xiàn)不同程度調(diào)整,，以上海為例,，4月二手房均價較2月份下滑約1500元/平方米。三四線城市方面,，常州,、東莞等部分城市成交量依舊保持高位，不過地方政府也都顯現(xiàn)出了高壓調(diào)控的決心,。以常州為例,，月初政府出臺了“兩年限購”新政，4月份常州成交量達到68萬平方米,，環(huán)比上漲6%,，環(huán)比漲幅已經(jīng)被控制在了較小范圍內(nèi)。
易居中國數(shù)據(jù)顯示,，土地市場方面,，4月份土地成交205宗，環(huán)比下降22%,。成交建筑面積2056萬平方米,，環(huán)比下降17%，平均溢價率39%,，較3月份下滑10個百分點,。不過，從具體地塊來看,，土拍熱度似乎還在延續(xù),。易居(中國)企業(yè)集團CEO丁祖昱認(rèn)為，現(xiàn)在的土拍熱度主要還是政策“托底”所致,，因為大多數(shù)熱點城市都設(shè)定了地價“上限”,，因此調(diào)控影響在短期內(nèi)還沒有顯現(xiàn)。
中介業(yè)務(wù)收縮
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，從整體看,，2017年房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期已經(jīng)明確。從房價變動的角度看,，市場會在二三季度出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整,。
某房產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商認(rèn)為，目前樓市成交低迷的狀態(tài)在今后一兩年或?qū)⒊伞俺B(tài)”。這對房產(chǎn)中介而言,，可能是致命打擊,。在上海內(nèi)環(huán)，中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn),，房產(chǎn)中介門店內(nèi)門可羅雀,，以往店內(nèi)至少有五、六個客戶經(jīng)理,，現(xiàn)在空蕩蕩的只有一兩個工作人員,。
“大多數(shù)人都沒有購房資格，有購房資格的又大多買不起,�,！蹦撤慨a(chǎn)分析師指出，有些擴張過快的房產(chǎn)中介,，尤其是在樓市火爆時期進入市場的,，門店和客戶經(jīng)理都是按照樓市交易高峰時配置的，現(xiàn)在沒那么多交易需求,，自然要關(guān)閉一些門店�,！安贿^,，有傳聞?wù)f鏈家在北京關(guān)了300家門店，我倒是覺得還沒到那個程度,�,！痹撊耸糠治觥�
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，房地產(chǎn)中介公司目前出現(xiàn)了小部分關(guān)閉門店的現(xiàn)象,，主要原因是政府整治街鋪，整頓過去的“開墻打洞”做法,。另外,，違規(guī)代理商住項目、學(xué)區(qū)房的門店也有部分關(guān)停,。整體看,，這也體現(xiàn)了本輪調(diào)控政策的力度。但因為市場進入調(diào)整期才1個月,，大規(guī)模的行業(yè)關(guān)店現(xiàn)象還未出現(xiàn),。“在嚴(yán)格執(zhí)行政策6-9個月后,，不排除出現(xiàn)這種現(xiàn)象的可能性,。”張大偉認(rèn)為,。
對于未來市場發(fā)展趨勢,，易居(中國)企業(yè)集團CEO丁祖昱認(rèn)為,，首先，從整體政策來看,，5月份政策的密集程度會下降,，但重點會放在“抓落實”上，少數(shù)成交數(shù)據(jù)仍然較好的城市,，如重慶,、東莞等有可能繼續(xù)出臺調(diào)控政策。其次,，對于政策敏感性更強的二手房市場,，短期走勢還會繼續(xù)保持低迷，掛牌與成交會進一步下調(diào),；一手房受政策影響會逐步顯現(xiàn),，供求規(guī)模回升的可能性不大,；隨著調(diào)控進一步升級,，將會有更多的三四線城市面臨銷售壓力；接下來,，土拍市場會進一步出現(xiàn)分歧,，考慮到市場、貨幣政策等諸多方面因素,，房企在土拍市場的動作會更加謹(jǐn)慎,。(高改芳)